Por Alejo Pombo
Por una combinación entre la caída de la oferta de inmuebles e incertidumbre en las condiciones de contratación, los precios de los alquileres no paran de subir. Según el Índice de Contratos de Locación (ICL) que difunde el Banco Central, que a principios de agosto se ubicaba en 45 por ciento, por estos días se sitúa en 47 por ciento y se espera en el mercado que alcance el 50 por ciento a principios del próximo mes de septiembre.
Según el vicepresidente del Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de la provincia de Buenos Aires (MartillerosBA), José María Sacco, «hay una situación de incertidumbre que afecta el mercado locativo y que provoca la suba de los alquileres. Hoy están por las nubes».
El diálogo con este medio, Sacco dio cuenta que «las elecciones y el pronóstico de devaluación de la moneda, unido a una ley de alquileres que ya demostró ser muy negativa, provocaron esta situación de incertidumbre en la que los propietarios retiran inmuebles del alquiler y los que quieren vender tienen que bajar los precios porque sino no venden».
Forma de actualización El ICL está contemplado en la ley de alquileres, que fuera sancionada en junio de 2020, que dispone que los valores se actualizan anualmente mediante una fórmula relacionada a la variación de los índices inflacionarios y la evolución de los salarios (de acuerdo con el sueldo promedio de trabajadores estables).
Esto implica que si el 25 de agosto del año pasado se firmó un contrato de locación por el término de tres años, de acuerdo a la nueva ley la misma fecha de este año el precio se va a actualizar según el ICL en un valor que es el que regirá hasta el 25 de agosto de 2022 cuando nuevamente se aplicará el IPC hasta el final del contrato.
«Encima hay candidatos como Vidal (María Eugenia) que están pidiendo la derogación de la ley de alquileres, lo que provoca que ante la falta de reglas de juego claras la oferta para alquilar se retraiga», señaló el dirigente del sector inmobiliario que remarcó que «?también desde el oficialismo nos han manifestado sus intenciones de voltear esa ley».
Indice descontrolado Sacco consideró que con los valores que se está moviendo la economía es muy probable que el ICL que hoy está en un nivel de 47% alcance el 50% a principios de septiembre.
Esto implica que para un contrato firmado el año pasado en $30.000, aplicando el ICL de 47% en la actualidad se debería estar pagando cerca de $44.000.
Con estos números, alquilar un dos ambientes en la actualidad cuesta cerca de $35.000. En tanto, según el portal especializado Zonaprop, en el primer semestre del año el 40 por ciento de los departamentos que estaban en alquiler se retiraron del mercado y se pusieron a la venta.
Sobre la situación Armando Pepe, titular del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad (Cucicba), señaló que en este contexto «no se puede hacer una proyección a futuro porque el índice va tomando 30 o 45 días para atrás, y hay paritarias que se firmaron (como el Suterh, Comercio o Camioneros) y eso se va a ir vien viendo reflejado en el índice posteriormente».
El dirigente aseguró que «de todas formas, al 30 de agosto, con total seguridad, va el ICL va a estar en el 50%». dQuejas porque se retiran unidades de locación y la cercanía de las elecciones, que también influye en el mercado
Consideran como problema el índice de actualización dPara el arquitecto Oscar Puebla, broker inmobiliario, «hablar del mercado de locaciones familiares es como ver un vehículo fuera de control que golpea contra muchos lados y no se sabe donde y cuando va a parar». Según el especialista, el índice de actualización es otro de los problemas generados por la ley de alquileres «que claramente logró que los inquilinos tengan menos posibilidades de alquilar y perjudica tanto a propietarios como a inquilinos».
Consideró que «hoy los inquilinos no pueden asumir un aumento de un 50%». «Es más, si los acuerdos estuvieran liberados, las partes se pondrían de acuerdo como lo venían haciendo hasta que apareció la ley», dijo. La paradoja según el experto es que aunque «a los valores de alquileres el mercado no los convalida, los propietarios no quieren bajar porque temen una pronunciada desvalorización, otro congelamiento». «No es posible evitar la pérdida de valor locativo porque si el departamento no se alquila en un mes, el propietario debe abonar los gastos de expensas, impuestos etc.., y hay que tomar en cuenta que el valor locativo se desvaloriza un 4% por mes , o sea, si no se baja el precio no se alquila y en tres meses ya perdió un 12% de actualización», explicó.
«Esto no termina ahí, las expensas incorporan los sueldos de los encargados, con todos los beneficios que logra su sindicato, expensas que suben por el ascensor y los alquileres por la escalera», advirtió.
