Desalojo exprés: qué cambia para inquilinos y propietarios

El Senado dio media sanción al proyecto de Inviolabilidad de la Propiedad Privada, que introduce cambios en los procedimientos de desalojo y podría acelerar los tiempos para recuperar inmuebles. La iniciativa establece nuevas reglas para propietarios, inquilinos y ocupantes, pero todavía debe ser aprobada por la Cámara de Diputados para convertirse en ley.

Uno de los principales cambios es que las acciones de desalojo deberán tramitarse mediante el procedimiento más breve que establezca la legislación. La iniciativa también amplía quiénes pueden iniciar estos procesos: además del titular del inmueble, contempla a quienes tengan un derecho legítimo de uso y goce sobre la propiedad.

Qué pasaría con los alquileres impagos

Para los inmuebles destinados a vivienda, el proyecto establece que el propietario deberá intimar formalmente al inquilino antes de iniciar un desalojo por falta de pago.

La intimación deberá otorgar un plazo de al menos 10 días corridos desde su recepción para cancelar la deuda y especificar el lugar de pago.

La notificación podrá realizarse en el domicilio informado por el inquilino en el contrato, incluso si este se niega a recibirla o la entrega no puede concretarse por una causa que le sea atribuible.

Una vez vencido el plazo, si la deuda continúa y el inmueble no es restituido, el propietario podrá iniciar la acción judicial de desalojo mediante el trámite más rápido previsto.

Qué pasa si el inquilino quiere entregar las llaves

El proyecto también fija reglas para evitar que la negativa del propietario a recibir las llaves prolongue las obligaciones del inquilino.

Si el dueño se niega a recibirlas o guarda silencio frente al ofrecimiento de restitución, el inquilino podrá realizar una consignación judicial de las llaves.

En ese supuesto, los gastos y costas quedarán a cargo del locador. Además, cumplidas las condiciones previstas por el proyecto, dejarán de generarse alquileres y obligaciones accesorias desde la notificación fehaciente al propietario.

Entrega inmediata en casos de ocupación

Una de las modificaciones más relevantes alcanza a los casos de tenedores precarios, intrusos o usurpadores.

Cuando el derecho invocado por quien reclama el inmueble resulte verosímil, el juez podrá disponer la entrega inmediata de la propiedad, previa caución juratoria y bajo las condiciones establecidas en el procedimiento.

La iniciativa también prevé mecanismos de constatación judicial para determinados casos de cambio de destino, deterioro, obras nocivas o uso abusivo o deshonesto del inmueble.

Quiénes podrían pedir un desalojo

El proyecto amplía la legitimación para iniciar una acción. Ya no quedaría limitada exclusivamente al propietario: también podrían hacerlo el locador, el locatario principal, el poseedor, el usufructuario, el comodante, el superficiario y otras personas que acrediten un derecho legítimo a usar y gozar del inmueble.

La acción podría dirigirse contra locatarios, sublocatarios, ocupantes precarios, intrusos, usurpadores y cualquier otra persona cuyo deber de restituir el inmueble sea exigible.

Notificaciones y fuerza pública

Cuando no exista un domicilio especial establecido en el contrato, la demanda podrá notificarse en el inmueble cuyo desalojo se reclama o en el domicilio electrónico constituido.

El proyecto también establece nuevas facultades para los notificadores. Podrán identificar el inmueble mediante distintos medios, incluso fotografías, identificar a quienes lo ocupan y solicitar el auxilio de la fuerza pública cuando resulte necesario.

En determinadas circunstancias, el procedimiento contempla además la posibilidad de requerir el uso de la fuerza pública y otras medidas para concretar el lanzamiento.

Qué ocurre si hay personas vulnerables

La iniciativa incorpora previsiones específicas cuando en el inmueble haya menores de edad, personas con discapacidad o adultos mayores en situación de desamparo.

En esos casos deberá intervenir el Ministerio Público Tutelar y los organismos de protección correspondientes.

Además, el juez podrá establecer un plazo de hasta 10 días para garantizar una alternativa habitacional transitoria, según las condiciones previstas en el proyecto.

Multas para quienes oculten información

El proyecto también incorpora una sanción para los casos en los que el propietario obtenga una desocupación inmediata ocultando información relevante sobre la relación locativa o sobre pagos realizados.

Si esa conducta queda demostrada, podrá aplicarse una multa de hasta diez veces el último alquiler, además de ejecutarse la caución correspondiente.

Qué falta para que entre en vigencia

La iniciativa obtuvo media sanción en el Senado por 37 votos a favor y 33 en contra y ahora deberá ser tratada por la Cámara de Diputados.

El texto aprobado en la Cámara alta llegó al recinto después de varias modificaciones respecto del proyecto original. Entre ellas, el oficialismo retiró los capítulos referidos a tierras, Manejo del Fuego y barrios populares para reunir los votos necesarios.

Por lo tanto, las nuevas reglas sobre desalojos todavía no están vigentes. Su aplicación dependerá de que Diputados apruebe el proyecto y de los cambios que eventualmente puedan introducirse durante ese tratamiento.