Esta semana comenzaron a operar los créditos hipotecarios indexados por inflación a 30 años. La llamada UVA (Unidad de Valor Adquisitivo), es un coeficiente que ajusta las cuotas y el capital del crédito hipotecario con la inflación.
Las condiciones de los créditos presentan ciertas diferencias entre los bancos y también son distintas si el deudor es cliente o no de la entidad: los plazos ofrecidos se ubican entre 15 y 30 años; las tasas de interés entre 3,5% y 8,5%; la relación cuota/ingreso entre 25% y 35%; y la relación préstamo/valor de la propiedad (LTV) entre 60% y 80%.
El día que se efectúe la compra de la vivienda, uno sabrá la cantidad de UVA a la que equivale el monto total y también en cada cuota. La cantidad de UVA que uno pagará por mes se mantendrá constante durante todo el préstamo y para calcular fácilmente el monto la cuota el Banco Central publica el valor de la UVA. Por ejemplo, un préstamo de $1.000.000, equivale a hoy unas 71.000 UVA al considerar el valor de la UVA al 31/03/2016 a $ 14,05.
El fantasma de la 1050
Una de las comparaciones que hace rememorar este sistema -por su componente indexatorio- es la que tiene que ver con la Circular 1050 del Banco Central de los años ochenta, propuesta por Martinez de Hoz.
En este sentido, hay que hacer una salvedad: esa operatoria ajustaba la deuda en función de una extravagante fórmula que potenciaba la tasa de interés que, por aquel entonces, era muy superior a la inflación.
Esto dio lugar a que la relación cuota vs. salario se disparara, lo que a su vez derivó en un incremento de la morosidad. Al mismo tiempo, el precio de las viviendas caía en forma acelerada. Al cabo de cierto tiempo, miles de personas se encontraron frente a una durísima realidad:
EL SALDO QUE LES QUEDABA POR CANCELAR ERA SUPERIOR AL PRECIO DE MERCADO DE LA VIVIENDA. ES DECIR, NI SIQUIERA VENDIÉNDOLA PODÍAN DESHACERSE DEL COMPROMISO TOMADO CON EL BANCO
Riesgo principal de este sistema
¿Puede reeditarse algo como la 1050? aunque la situación es un tanto diferente, ya que el ajuste es vía inflación y no según la evolución de la tasa de interés. No es un sistema que pueda asegurar lo contrario. El valor de la cuota y la deuda se actualizan con la inflación.
Es decir que para un crédito entre 15 y 30 años, la posibilidad de sufrir una devaluación importante y/o un periodo inflacionario importante, que termine afectando la cuota con un incremento superior al ingreso, suena bastante probable.
Sumado a esto el capital también deberá ser actualizado por la inflación, por lo que el monto adeudado también crecerá, pudiendo la deuda ser mayor que el valor de la vivienda.
Interesante, sin embargo los alquileres también se ajustan por inflación, si uno no puede pagar la cuota tampoco puede pagar un alquiler. Ademas aquellos que pudieron seguir pagando al 1050 se encuentran que compraron viviendas a U$S 300 dolares el m2 y ahora tienen U$S3.000 por m2.